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任意売却に失敗したらどうなる？｜競売を避けて成功させる5つのポイント
住宅ローンの支払いが困難になった場合、任意売却はとても有効な手段です。任意売却であれば一般的な不動産取引と同じように売却できるため、競売よりも高く自宅を売れる可能性があります。
しかしもし、誰も自宅を買ってくれなかった場合は、どうなってしまうのでしょうか。そんな不安を解消する、任意売却に失敗することなく、売却に成功する方法を紹介します。
もくじ
任意売却に失敗したらどうなる？
住宅ローンを滞納したときは、任意売却を行うことで、本来なら売却できないオーバーローン※でも家を売却できます。しかし家が売却できず、任意売却に失敗してしまうと、家は取り上げられて競売にかけられてしまいます。
※オーバーローン
家の売却価格が住宅ローンの残債を下回る状態のこと。
自宅が競売にかけられると…
競売を住宅ローンのケースに絞って解説すると、住宅ローンの担保となっている自宅を強制的に売却して、売却代金を住宅ローンの残債に充てる法律的な仕組みのことです。
通常の不動産売却は所有者の意志で売り出し、買主と自由な交渉ができます。これに対し競売は所有者の意志とは関係なく、裁判所が強制的に売却して返済に充てます。競売にかける物件は裁判所が最低入札価格を定め、購入希望者はそれ以上の価格で入札し、もっとも高い価格で入札した人が落札者となります。競売にかけられた物件の所有権は落札者に移ります。
この一連の手続に元の不動産所有者の意思は介在せず、すべてが強制的に進められます。
競売のデメリット
競売には次のようなデメリットがあります。
- 条件交渉は一切できない
- 住宅ローンの残債が多く残る
- 引っ越し時期の調整ができない
- 立ち退き料、引っ越し代が出ない
- プライバシーがない
- 精神的にみじめになる
競売にかけられた自宅は市場価値より安い価格で売却されるため、それだけ住宅ローンの残債があり、それだけ完済が難しくなります。そして競売は債務者の意思とは無関係に進むため、任意売却のように引っ越しの費用や時期の調整ができません。また競売では、関係者がひっきりなしに自宅に訪れるため、プライバシーが侵されます。
もし自宅にカギをかけて居座ろうとしても、裁判所の関係者が合法的にカギを壊して侵入します。すべてが強制的に進められるため、競売では精神的にみじめな思いをすることになります。
任意売却に失敗するのはこんなとき
競売を阻止する最後の手段が任意売却で、このチャンスを逃すと自宅は確実に競売にかけられます。したがって、任意売却は絶対に失敗するわけにいきません。
任意売却に失敗するのは次のようなケースです。
- 任意売却の期間が短い
- 売り出し価格の設定を誤った
- 債権者から承諾が得られなかった
- 家が差し押さえられていた
- 保証人の同意を得られなかった
任意売却の期間が短い
任意売却は通常の売却と違い、債権者の承諾がなければ自宅を売りに出せません。自宅には住宅ローンの融資と引き換えに抵当権がつけられているため、そのまま売りには出せず、事前に債権者の承諾が必要です。また保証人がいる場合は、保証人の承諾が債権者の同意する条件になっているため、保証人から承諾を取りつける時間も必要です。
不動産の売却は、通常3カ月～半年程度かかりますが、任意売却の手続が可能になってから競売まで半年ほどの期間しかありません。買主を探すにはどうしても時間がかかるため、迅速に動かなければ必要な期間を確保できず、任意売却に失敗してしまいます。
売り出し価格の設定を誤った
任意売却に限らず、不動産の売却ではなかなか購入希望者があらわれず、売れ残ってしまうことがあります。売り出し価格の設定を間違えると、周辺の物件に比べて注目されず、売却に失敗してしまうおそれがあります。
任意売却に失敗すると競売になってしまうため、多少の損はしても市場価格より安く売却したほうがよいでしょう。それでも競売による不利益と比べれば、大したことはありません。適切な売り出し価格で販売するためには、任意売却に強い不動産会社のサポートが必要です。
債権者から承諾が得られなかった
任意売却を進めるには、必ず債権者の同意が必要です。債権者の同意が得られなければ、任意売却は失敗します。
通常は不動産会社が債権者の対応を行い、同意を取りつけます。それまでの経緯で債務者の対応が悪く、誠意が見られないなどで債権者の心証が悪いと、同意を得られないことがあります。
家が差し押さえられていた
債務者が税金などを滞納していて、自宅が差し押さえられていることがあります。家を差し押さえられている場合は、差し押さえをしている債権者から承諾を得て、差し押さえを解除してもらわなければ任意売却を進められません。
税金の滞納による差し押さえの解除は、交渉をうまく進められないことがあるため、固定資産税などの税金は生活費を削ってでも滞納せず納めるようにしてください。
保証人の同意を得られなかった
住宅ローンに保証人がついている場合、債権者が保証人の同意を任意売却の条件にします。そのため保証人の同意が得られないと、任意売却を進められません。
任意売却を成功させても住宅ローンの残債があり、その分は保証人に支払い義務が生じます。任意売却に同意することは、残債を保証人が支払うことに承諾することでもあるので、ほとんどのケースで同意を渋られるでしょう。
しかし競売になった場合、残債がより多くなるため、保証人の負担はより大きくなります。任意売却のほうが有利であることをていねいに説明して、なんとか保証人の同意を得られるように尽力しなければなりません。
任意売却を成功させる5つのポイント
任意売却を成功させられるよう、改めてポイントを確認します。
- 固定資産税を滞納しない
- 早めに任意売却の行動をはじめる
- 債権者との関係を良好に保つ
- 市場価格より安めに売り出す
- 複数の不動産会社に相談する
1～3は債務者が対応できることです。税金を滞納しないことや任意売却の相談を不動産業者に早めにすること、債権者からの督促を無視せずに事情を説明しに出向くなど、誠意を見せる配慮が求められます。
4は契約する不動産会社のサポートが必要です。適切なサポートを受けられる不動産会社と契約するためにも、5が重要になります。任意売却に強い不動産会社はもともと数が少ないため、一般的な不動産売却よりも大変です。また不動産会社の担当者との相性も重要です。
少しでも有利に任意売却を進めるには、できるだけ多くの不動産会社に相談しましょう。できるだけ時間や手間をかけずに不動産会社と相談するため、一括査定サイトの「リビンマッチ」をご利用ください。物件所有者の連絡先や物件情報を入力するだけで、任意売却に対応できる、複数の不動産会社の査定を受けられます。査定の申し込みには、土地や建物の面積などの情報を入力する必要があるため、あらかじめ登記事項証明書（登記簿謄本）などをご用意ください。
この記事の編集者
リビンマッチ編集部
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