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不動産の売却でかかる税金｜金額の計算方法や支払うタイミング
不動産の売却では、金額に大小はあれどいろいろな税金がかかります。不動産を売却する際に登場するのは、以下などの税金です。
| 不動産売却でかかる税金 | 所得税、住民税、復興特別所得税、印紙税、登録免許税 |
|---|---|
| 間接的に関係する税金 | 固定資産税、消費税、相続税 |
所得税・住民税・復興特別所得税は利益がある場合にのみかかります。印紙税や登録免許税は譲渡におけるいろいろな手続きでかかります。その他にも固定資産税、消費税、相続税など売買には直接は関係のない税金について考えなければならない場合もあります。
もくじ
不動産売却益にかかる「所得税・住民税・復興特別所得税」
TAX
所得税・住民税・復興特別所得税を総称して、不動産を売却した所得（＝譲渡所得）にかかる税金ということで譲渡所得税と呼びます。この譲渡所得税について見ていきます。
譲渡所得税の計算方法は？
まず不動産を売却したことによって生じた課税所得（譲渡所得）を以下の式で計算します。
取得費とは、不動産の取得にかかった費用です。相続での取得の場合は、元の所有者が取得した際に要した費用が取得費となります。ただし、建物に関しては減価償却という、建物の劣化分を考慮した計算を行うため、取得費が購入金額と同じにはなりません。
譲渡費用は不動産を売却する際に要した費用です。不動産売却にはいろいろな費用がかかり、たとえば、不動産会社に支払った仲介手数料などの諸経費が譲渡費用となります。
このようにして算出した譲渡所得に税率をかけ合わせることで納税額が決まります。
不動産の譲渡所得（控除があれば差し引き後）にかかる税率は、不動産の所有期間によって決まります。5年以下の所有期間なら短期譲渡所得、5年超の所有期間なら長期譲渡所得として以下のように分けられます。
| 所得税（％） | 住民税（％） | 合計（％） | |
|---|---|---|---|
| 短期譲渡所得 | 30.63 | 9 | 39.63 |
| 長期譲渡所得 | 15.315 | 5 | 20.315 |
不動産の所有期間については、さらに「10年所有の軽減税率」もあります。
特例の適用で納める税金を小さく
譲渡所得についてはいくつかの特例があり、一定の要件を満たすことで納める税額を大幅に減らせる場合があります。
たとえば、マイホームを売却する場合には3,000万円の特別控除が適用されると、譲渡所得が3,000万円を超えなければ追加での納税は必要ありません。また、買い替えの場合や相続の場合など特定の条件下でも適用できる特例がいくつかあるので、確認しておきましょう。
確定申告によって所得税・住民税・復興特別所得税は決まる
不動産を売却したら、確定申告をしなくてはなりません。確定申告は毎年2月16日～3月15日（休日によって前後する場合あり）に行います。所得金額を確定させて納税を行うことは義務ですので、確実に行えるようにしましょう。
なお、譲渡所得がない場合、つまり譲渡損失が出ている場合には、確定申告をしなくても罰則はありません。税務署から本当に所得がないか確認するための「お尋ね」と言われる書面などが届くことがありますが、これに対応すれば問題はありません。
ただし、譲渡損失を正しく申告することで、給与など他の所得と相殺して納税額を抑えられる場合があります（損益通算）。一度税務署の窓口などで確認しておくとよいでしょう。
また、所得税と住民税とでは納税タイミングが異なることにも注意しなくてなりません。所得税については、確定申告の時期が納付期限です。口座振替を選択した場合には一定の猶予ができますが、基本的には申告と納税がセットになります。
一方で住民税については、確定申告によって金額が決まり、その後申告書が送付されます。
売買契約書にかかる「印紙税」
印紙税とは一定の文書にかかる税金で、不動産売却では「売買契約書」に対して課税されます。なお、2024年3月31日までに作成されるものについては軽減措置があります。（※2023年4月現在）
| 記載された契約金額 | 税額（円） | 軽減後の税額（円） |
|---|---|---|
| 1万円未満のもの | 非課税 | 非課税 |
| 1万円以上10万円以下のもの | 200 | – |
| 10万円を超え50万円以下のもの | 400 | 200 |
| 50万円を超え100万円以下のもの | 1,000 | 500 |
| 100万円を超え500万円以下のもの | 2,000 | 1,000 |
| 500万円を超え1,000万円以下のもの | 1万 | 5,000 |
| 1,000万円を超え5,000万円以下のもの | 2万 | 1万 |
| 5,000万円を超え1億円以下のもの | 6万 | 3万 |
| 1億円を超え5億円以下のもの | 10万 | 6万 |
| 5億円を超え10億円以下のもの | 20万 | 16万 |
参考：国税庁「不動産売買契約書の印紙税の軽減措置」
収入印紙
収入印紙は、税金（印紙税）の支払いにつかう証票（証明のための伝票）です。郵便局やコンビニエンスストアで購入できます。不動産の売買契約書のような印紙税法により定められた課税文書に貼付して使います。
不動産登記でかかる「登録免許税」
不動産の売買には法務局での登記情報の変更が伴います。この手続にかかる税金が登録免許税です。
登録免許税がかかる登記の手続きで高額になるのは、所有権の移転登記です。たとえば個人による土地売買の場合、不動産売却価額に対して2％（※軽減税率は1.5％）の登録免許税が課せられます。
ただし、所有権移転にかかる登録免許税は買主の負担となるのが一般的なので、売主は気にする必要ないでしょう。
売主が負担する登録免許税は、住宅ローンなどの関係で売却する不動産に設定されている抵当権を抹消する登記や、売却の時点で住所や氏名などの登記情報が現在と異なる場合の変更登記です。いずれも不動産一つに対して1,000円ですので、こちらも気にとめる必要はないでしょう。
不動産の登記などは、司法書士が行います。司法書士に不動産登記を依頼する依頼料などがかかります。
不動産売却と「固定資産税・消費税・相続税」
一万円札
不動産を所有していることで生じる固定資産税を初め、消費税や相続税のことも意識しておく必要があります。ここで、これらの税金がどのように関係するのか見ていきます。
売主が一括で支払っている固定資産税
不動産にかかる固定資産税は、1月1日時点での所有者が負担します。そのため、不動産を売却した時に買主と売主の間で按分（精算）を行うのが一般的です。
仲介手数料などにかかる消費税
個人が不動産を売却する場合は、原則として消費税はかかりません。一方で、仲介をしてくれた不動産会社への手数料や、登記の手続きを司法書士に委託した場合の報酬などには消費税がかかるので、気をつけましょう。
特例のある相続税
相続税は不動産を相続した際に納める税金ですが、これも不動産売却に関係しています。相続不動産の売却には、一定の要件を満たすことで適用できる特例があります。これによって譲渡所得を圧縮できる場合があるため、覚えておきましょう。
税金を支払うタイミングは？
最後に税金を支払うタイミングを紹介します。
不動産売却の時に支払う税金
印紙税は売買契約書に貼付し、登録免許税は法務局での手続きの際に支払います。また、仲介手数料などにかかる消費税も売買のタイミングに発生する税金です。
住民税と所得税の納税のタイミング
譲渡所得として一括りにすることが多いですが、住民税と所得税は納税のタイミングが異なることに注意しなくてはなりません。譲渡所得は、例年2月15日～3月15日の間に行う確定申告で決まります。所得税については、この確定申告の際に支払うことになります。一方で住民税は前年の所得に応じて、翌年に支払います。同じ売却益（譲渡所得）にかかる税金であっても支払いのタイミングが違うので気をつけましょう。
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