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不動産市場から見る投資物件の売却時期とは？高く売るコツも紹介
最近は、老後資金など将来への不安や金利が低下していることから、不動産投資をする人が増えています。しかし、不動産投資をする中で売却時期をいつにするのか、いくらくらいで売却したらよいのかなど分からないことが多いのが現状です。
不動産市場から見る投資物件の売却時期について詳しく説明していきます。また、高く売るコツも紹介しますので、参考にしてみてください。
もくじ
近年の投資物件の流通事情とは？
投資物件を売買するにあたって、近年の投資物件の流通事情を知る必要があります。
ここでは日本不動産研究所の「第45回不動産投資調査」を参考に、期待利回りを紹介しつつ、投資物件の流通事情について紹介します。
期待利回りとは、不動産投資家が購入価格に対してどのくらいの利回りを期待しているかの数値です。この数値を知ることで、不動産投資家がどの程度の利益を求めて投資物件を購入しているのかが分かります。
投資用不動産の利回り動向は？
投資用不動産期待利回りは、2009年4月を皮切りに低下しています。
日本不動産研究所「第45回 不動産投資調査」より
期待利回りが低下しているのは、居住用建物だけではありません。オフィスや商業店舗なども同様で、投資用不動産全体で期待利回り自体が低下しています。
期待利回りが低下していても新規投資には積極的
現在、投資用不動産の期待利回りは低下していることが分かりました。しかし今後1年間の不動産投資に対する考え方で、新規投資を積極的に行うと回答した人が95%で、2000年4月以降、増加傾向にあります。
日本不動産研究所「第45回 不動産投資調査」より
2020年に新型コロナウイルスの影響で一時的に投資意欲が低下しましたが、その後は回復傾向にあります。
新型コロナウイルスの影響
新型コロナウイルスは賃貸物件の空室率にも影響を与えました。
株式会社タスが空室率の指標としている「空室率TVI」を見てみます。
この空室率TVIは、募集戸数 ÷ 募集建物の総戸数で求められます。
株式会社タス 「賃貸住宅市場レポート」
全地域で空室率がゆるやかに上昇していることが分かりますが、2021年夏ごろからは回復しつつあります。
先に紹介したように、新規投資を積極的に行う人が多いことから、空室率の上昇は一時的なものとして判断されているようです。
売却のタイミングはいつ？
今後、投資物件の売却を検討している方が一番気になることは、いつ売却すればよいかということです。
投資物件の売却のタイミングを間違わないように細かく説明していきます。
大規模修繕の前
マンションの場合、築15年くらいで大規模修繕を行います。この大規模修繕のために「修繕積立金」をオーナーは毎月管理会社へ支払います。
修繕積立金は築10年、または15年のタイミングで金額が上がることがあります。
最近は工事費用の値上がりにより、積み立てられた修繕積立金だけでは費用が足らず、オーナー側が不足金を支払うというケースもあります。
投資用区分マンションの場合は、ほかの部屋を所有するオーナーから合意をもらえず、大規模修繕したいけど行えないというリスクがあります。このようなリスクがあるため、大規模修繕前のタイミングで売却を検討するのもよいでしょう。
入居者がいて、家賃が近隣の相場よりも高い時
投資物件は入居者がいる場合でも売却ができます。オーナーが変わる物件なので、内覧を行うことなく売却することも可能です。
入居者がいて、入居率が比較的高い物件は、すぐ収益が出るので売れやすいです。
ただし、入居者がいて内覧ができないことは空室時の相場よりも売却金額が下がる傾向があります。
家賃収入が相場以上の高い物件であれば、利回りを重視したい投資家は購入する可能性が高いです。
減価償却費用がローンの元金返済額を上回った時
減価償却費用が年間ローンの元金の返済額を上回れば経費に計上できません。
この状態をデッドクロスといいます。
デッドクロスでは、帳簿上では黒字になり所得税が課せられますが、実際の手元の資金はマイナスになります。このようなデッドクロスによる赤字を防ぐため、減価償却費が年間ローンの元金の返済額を上回る前に物件を売るのもよいでしょう。
投資物件を高く売るコツとは
誰もが投資物件を売却するとき、少しでも高く売りたいと考えます。投資物件を高く売るにはポイントがあります。
希少性を高める
投資物件を高く売るためには希少性を高める必要があります。
売却する時期に同じエリアに同じような物件がたくさん募集に出されている場合、希少性は低く価値が高いとはいえません。
買い手もつきにくく、売却するために売却価格を下げる必要が出てくるかもしれません。
媒介契約を結ぶ不動産会社に事前にどのような物件が募集に出ているのかを確認しましょう。
所有期間を意識し、税金を安くする
税金面からすると、投資用物件は所有期間が5年を越えてから売ることが大切です。
投資用物件の売却では、譲渡所得がプラスになると税金が生じてしまいます。譲渡所得の求め方は以下のとおりです。
- 譲渡価額
- 不動産の売却価格
- 取得費
- 土地については購入額、建物については購入額から減価償却費を控除した額
- 譲渡費用
- 仲介手数料や登記費用、印紙税などの売却に関して費やした費用
所有期間が物件を取得してから5年を超える時は長期譲渡所得と呼び、5年以下の時は短期譲渡所得と呼びます。売却した時の譲渡税が長期譲渡所得の場合は、所得税と住民税を合わせて約20%税金がかかり、短期譲渡所得の場合は約40%かかります。
| 所有期間 | 税率（％） | |
|---|---|---|
| 短期譲渡所得 | 5年以下 | 39.63 |
| 長期譲渡所得 | 5年超 | 20.315 |
これらの違いから、所有期間が5年を越えて売却した方がお得です。
一括査定サイトの利用
投資物件を高く売るためには、高く売却してくれる不動産会社を見つけることが一番重要です。
不動産会社によって査定額に差が出ることがあるため、複数の不動産会社に査定してもらうことが高く売却するためには「必須」です。
そのためには、一括査定サイトを利用しましょう。
大手不動産会社から、地元に強い不動産会社、投資に強い不動産会社などさまざまな会社に依頼できるのでおすすめです。
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大手住宅メーカーの注文住宅販売や不動産テック企業の仲介業務に4年間携わったのち、2021年よりビンマッチコラムの執筆・編集を担しています。自身がマンション好きであるため、特にマンションに関する記事制作が得意です。皆さんが安心して不動産取引を行えるよう、わかりやすくリアルな情報を発信します。
この記事の編集者
リビンマッチ編集部
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