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不動産売却時に古家の解体は必要？解体費用の相場を紹介
古家が建っている土地を売却する際、古家を解体して更地にするか、残したままにするかで迷う方もいるのではないでしょうか。
解体をするかどうかを決めるためには、解体にどのくらいの費用がかかるのかを知って、費用対効果を考える必要があります。場合によっては解体しない方がよいケースもあります。
本記事では、解体費用の相場と解体しない方がよいケース、解体する前に知っておくべきことについて紹介します。
もくじ
解体費用について
ここでは、解体費用の相場を確認してみましょう。
一般的な費用の相場
解体を業者に依頼した場合の費用は、建物の広さと構造によって変わってきます。頑丈にできている建物の方が多くの人数や重機が必要になり、その分解体費用が高いです。
一番解体しやすい木造住宅の場合、1坪あたり約3万〜5万円で解体できます。つまり30坪であれば、約90万〜150万円が相場です。
木造より解体がしづらい鉄骨造の場合、1坪あたり約4万〜7万円が目安です。さらに解体しづらい鉄筋コンクリート造や鉄筋鉄骨コンクリート造だと、1坪あたり約6万〜8万円が相場です。
しかしこれらの金額はあくまで相場です。耐震性を高めるために頑丈にしていたり、デザイン性をよくするために複雑な構造にしていたりする場合があります。そのような場合、相場以上の費用がかかることもあります。
| 構造 | 1坪あたりの費用（万円） |
|---|---|
| 木造住宅 | 3〜5 |
| 鉄骨造 | 4〜7 |
| 鉄筋コンクリート造・鉄骨鉄筋コンクリート造 | 6〜8 |
相場より解体費用が高くなるケース
構造と広さ以外にも解体費用が高くなるケースがあります。
重機が搬入しづらく、隣地が近い
土地の間口や周辺道路が狭くて、重機が搬入しづらい場合にも解体費用は高くなります。重機が入れられないとその部分は人力になるため、その分人件費がかかるからです。
閑静な住宅街に建っている場合や、隣接する土地との距離が近いケースでは、防音対策や養生に細心の注意が必要です。さらに、足場の確保が難しく、重機で作業できない箇所が増えるため、費用が高くなります。
特殊な建材が使用されている
使用している建材によって、廃棄代や壊し方が異なるため、費用が変わります。
特に1975年以前に建てられた建物はアスベストが使われている場合があるので、事前に確認した方がよいでしょう。
アスベストとは以前使用されていた建物の材料です。人体へ悪影響を及ぼすことが発覚し、現在は使用されていません。
地下がある
地下部があると特殊な重機が必要になったり、地下部分を埋めるたりするのに余分な費用がかかります。
解体費用を安くするコツ
少しでも費用を安く抑えたいのであれば、家財道具は自分で処分しましょう。庭木なども自分で処分しておくとよいでしょう。それらをリサイクルショップに持ち込めば、解体費用の一部をまかなえるかもしれません。
また、解体業者ではなく、不用品回収業者などに依頼したほうが安くなる場合もあります。
自治体によっては、解体工事に補助金や助成金を用意している場合があります。地元の解体業者に確認するとよいでしょう。
解体しない方がよいケースとは
古家を解体することで、買主が見つかりやすいだけでなく、建物の責任を負担せずに済むメリットがあります。
しかし、解体することによってデメリットが発生するケースもあります。
解体するより高く売れる場合
古家付き土地として売却をしても購入してくれる人が現れる場合があります。買主は古家に価値を見いだし、リフォームしてから住むかもしれません。特に比較的新しい建物であれば、その可能性は十分にあります。
購入者のニーズは地域によっても差があるので、売却方法は地域に詳しい不動産仲介会社と相談してみるのがよいでしょう。
税金の負担が大きい場合
家を解体して更地にすると、その土地の固定資産税が最大で6倍になってしまいます。都市計画税については最大3倍になります。
すぐに売却できる場合はあまり気になりませんが、長期間売却できずに更地にしておくと負担になってしまいます。
そこで、売買契約後に建物を解体することを条件にして古家付き土地として売り出せば、負担を抑えることができます。
ただし、2014年に施行された空き家対策特別措置法によって、適切に管理されていない空き家も更地と同じ固定資産税がかかるようになりました。
よって、空き家として残しておく場合には適切に管理する必要があります。管理するのにも費用がかかるため、税金が安い土地では税金よりも多くの管理費用がかかる可能性があります。
既存不適格建築物や再建築不可物件の場合
古い建物は当時の建築基準法によって建てられています。建築基準法は改正されるごとに条件が厳しくなっています。当時は法律に適合していても、現行のものとは適合しなくなった物件を、既存不適格建築物と呼びます。
法改正により、建ぺい率や容積率がオーバーしてしまった建物は、解体して新しい建物を建てる場合、現在より小さい建物しか建てることができません。
もし、古家を残し、リフォームをすれば現在と同じ広さを確保できるので、買主にとってメリットと感じてもらえる可能性があります。ただし、リフォームの規模は制限される場合があるので、事前にどこまでできるのかを確認しておくとよいでしょう。
ほかにも、4m以上の幅員を持つ道路に2m以上接していないと建物が建てられないという法律もあります。この条件を満たしていない土地は、再建築不可物件として新しく建物を建てることすらできません。
建物が建てられない土地を買う人は少ないので、このような場合は、解体しない方が得策です。
解体を検討する前に知っておくべきことは？
最後に、解体を検討する前に知っておくべきことについて紹介します。
住宅ローンを完済しておく
住宅ローンが残っていると、建物が担保になっており、抵当権が設定されています。この抵当権を外さないと建物の解体はできません。
抵当権を外すためにはローンを完済する必要があります。また、ローンを完済していても、抵当権を外す手続きをしていないと、抵当権が外れていないため注意が必要です。
築古物件の需要は上がっている
不動産流通機構の「首都圏不動産流通市場の動向」によると、ここ10年間で中古戸建住宅の成約件数、取引価格ともに右肩上がりになっていることが分かります。
| 成約件数 | 取引価格（万円） | |
|---|---|---|
| 2010年 | 1万745 | 2,999 |
| 2020年 | 1万3,348 | 3,110 |
古い建物の需要が上がっているのは、住宅を安く手に入れたい人や、リフォームやリノベーションをして住みたいという人が増えてきているからです。これには近年の古民家ブームやDIYブームが背景にあります。
売主としては価値がないと思っている住宅でも、買主は掘り出し物と感じている場合があります。見つけてもらうまでに時間はかかるかもしれませんが、見つけてもらえれば思わぬ高値で購入してもらえる可能性もあります。
そのため、安直に建物が古いからと解体をするのではなく、中古物件としての価値があるのかどうかを確認しましょう。
解体業者選びは慎重に
解体業者は慎重に選ぶ必要があります。解体業界は専門用語が多く、担当者の言っていることを理解するのが困難です。そのため、業者からすると適当なことを言って不当に高い金額を請求することも難しくありません。
解体業者を選ぶ際には、下記のような点に注意します。
- 見積もりや契約書の内容が分かりやすいか
- 領収書やマニフェストの発行ができるか
- 連絡がスムーズにできるか
- 坪単価が安すぎないか
- 必要な許可や保険に加入しているか
- 行政処分や指名停止を受けていないか
- 追加費用について事前説明があるか
- 質問に的確に回答しているか
- 必要な書類を確実に発行してくれるか
解体を検討する前に一括査定サイトを利用する
解体を業者にお願いする前には、一括査定サイトの利用をおすすめします。一括査定サイトを利用することで複数社に売却方法の相談ができます。
複数社から更地にした方がよいといわれたなら、本格的に解体を検討しましょう。更地にしなくても売れるといわれれば解体する必要もありません。
一括査定サイトでは不動産の価格も調べることができます。数社を比較することで数百万円の差がでることも珍しくありません。まずは一度お問い合わせしてみてはいかがでしょうか。
売却前の古家の解体に関するよくある質問
- 解体費用の相場は？？
- 木造住宅の場合、1坪あたり約3万〜5万円。鉄骨造の場合、1坪あたり約4万〜7万円。鉄筋コンクリート造や鉄筋鉄骨コンクリート造だと、1坪あたり約6万〜8万円が相場です。
- 解体するかどうかを決めるにはどうしたらいい？
- 複数の不動産会社に相談して、適切な売却方法のアドバイスを受けましょう
大手住宅メーカーの注文住宅販売や不動産テック企業の仲介業務に4年間携わったのち、2021年よりビンマッチコラムの執筆・編集を担しています。自身がマンション好きであるため、特にマンションに関する記事制作が得意です。皆さんが安心して不動産取引を行えるよう、わかりやすくリアルな情報を発信します。
この記事の編集者
リビンマッチ編集部
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