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家の売却でやってはいけないこと！売却する流れに沿って紹介
家の売却では、やってはいけないことがいくつかあります。
売主は価格や時期など、少しでも希望どおりに売却をしたいと思うものです。しかし、買主の要望もあるため、思いどおりに売却するのは簡単ではなく、失敗したと感じる方も多くいます。
家の売却で失敗しないために、売却の流れに沿ってやってはいけないことを紹介するので参考にしてみてください。
もくじ
売却前（媒介契約を結ぶまで）
家を売る方法は不動産仲介・不動産買取・任意売却など、さまざまな方法があります。多くの人は不動産会社に買主を探してもらう不動産仲介で家を売ります。
不動産会社に買主を探してもらうためには媒介契約を結ぶ必要があります。媒介契約を結ぶまでにやってはいけないことについて紹介します。
名義変更をしていない
不動産の売却を行うには、売却する土地や建物が自分の名義になっている必要があります。名義人でないと、その不動産の売却ができないためです。
離婚や相続などで所有者が変わっても、名義が自動的に変わることはありません。
特に、名義変更が行われずに複数回相続が行われている場合、名義変更する際に手続きが複雑で、時間がかかってしまいます。
売却を行う前に、登記簿謄本や登記事項証明書などで不動産が自分名義になっているかどうか確認しましょう。
査定依頼を1社だけにする
家の売却価格を決めるためには、不動産会社に査定依頼をします。査定依頼でやってはいけないことは、1社のみに査定依頼をすることです。
不動産会社によって家の査定額にばらつきがあります。1社のみの査定だと、その査定額が妥当なのかどうか判断できません。
必ず複数社に査定依頼をし、比較検討しましょう。この際に複数社に一度で問い合わせができる一括査定サイトの利用がおすすめです。
複数の不動産会社から提案を受けることで、少しでも高く売却しましょう。
売却中（売り出し～買主が見つかるまで）
売却活動ではインターネット上の広告や店頭告知、ポスティングなどで買主を探します。
売却活動中に売主がすることは、不動産会社との報連相や内覧の準備・対応です。
売り出しから買主が見つかるまでのやってはいけないことを紹介します。
予定を立てずに売りに出す
売却完了までの期間を把握してないと買い替えや引っ越しの時期、資金繰りなどに影響が出ます。
売却期間は一般的にマンションが1〜3カ月、一戸建ては3〜5カ月かかるといわれています。
買主が見つからず新居と旧居の二重で住宅ローンの返済をしなければいけない状況は避けたいところです。売却までの想定期間を把握し、余裕を持ったスケジュールを立てましょう。
不動産会社に任せきりにする
媒介契約を締結した不動産会社を信用して、売却活動を任せきりにすると、売却のチャンスを失ってしまう可能性があります。
売主は物件を幅広く公開して、購入希望者を多く集めて欲しいものです。しかし不動産会社は売買契約をすることで得られる仲介手数料が報酬となるため、できるだけ売主と買主の両方から仲介手数料を得ようとします。
仲介手数料は売主と買主の両方から得る「両手（りょうて）」と売主または買主のどちらか一方から得る「片手（かたて）」といわれる報酬の仕組みがあります。
媒介契約を結んだ不動産会社が買主を見つけた場合は「両手」になります。しかし、ほかの不動産会社が見つけてきたお客様と売買が成立する場合は「片手」になってしまいます。片手になると売主側からしか仲介手数料は得られません。
当然報酬は多い方が利益になるため、ほかの不動産会社からの内覧を断っているケースがあります。内覧希望者が少ない場合はこういったケースが考えられます。
少しでも不審に思うことがあれば、そのままにせず必ず担当営業へ連絡して状況を確認しましょう。場合によっては媒介契約を結んだ不動産会社を替えることも検討しましょう。
内覧対応時にやってはいけないこと
内覧対応は売却できるかどうかを決定する重要な場面です。内覧時の対応で、やってはいけないことを紹介します。
購入希望者への積極的なアピール
売主からの積極的なアピールはマイナス評価になる場合があります。
内覧対応時は不動産会社の担当に任せて購入希望者には質問された内容に素直に回答するようにしましょう。
物件にマイナス要素がある際には、購入希望者へ伝え方をあらかじめ不動産会社に相談しておくとよいでしょう。
プラスになる要因は、近隣世帯の年齢層など、住んでいる人にしか分からない情報です。実際の生活をイメージできます。
家の掃除をしていない
内覧は購入の意思決定をする重要なポイントです。
特に、水回りであるキッチンやトイレ、浴室はよく見られる箇所なので念入りに掃除をしておきましょう。一戸建てで庭や駐車場がある場合も、物が散乱していると印象が悪いです。落ち葉などもキレイに掃除しておくことをおすすめします。
設備の不具合を隠す
家に住んでいれば設備の経年劣化による故障やトラブルはつきものです。設備の故障や不便に感じてることを購入希望者が後々知ればトラブルにつながります。
内覧時に隠しても売買契約書に記載する義務があります。質問を受けたら隠さずに回答するようにしましょう。
引き渡し（交渉～引き渡しまで）
内覧を終え、購入希望者から申し込みがあれば、条件交渉から引き渡しへのステップへ移ります。
不動産売買でトラブルが起きるタイミングは売買契約時が一番多いといわれています。
交渉から引き渡しまでの間でやってはいけないことについて紹介します。
条件交渉に容易に応じる
条件交渉は価格や引き渡し日についてがメインとなります。交渉を希望すること自体は費用がかからないため、多くの購入希望者が交渉してきます。
しかし、家の売却には仲介手数料などの諸費用が発生します。よく考えず交渉に応じてしまうと、その後の資金繰りに影響がでることがあるでしょう。
そのため、交渉する際は売却にかかる費用を必ず把握したうえで応じるようにしましょう。
売買契約書の内容をよく確認しない
売買契約書に関するトラブルは、損害賠償請求や契約解除につながりかねない、大きな問題になりえます。
トラブルの原因として、売買契約書の確認不足が一番にあげられます。
売買契約書には不動産の売却価格や引き渡し日、万が一欠陥があった場合の責任範囲なども記載されています。
なかでも契約解除の条件については注意が必要です。売買契約後でも契約が解除できるケースがあるため、解除できる期限を過ぎる前に引っ越しや新居の家具を購入することがないように注意が必要です。
引き渡し後の確定申告を忘れる
不動産を売却して譲渡所得（利益）が出た場合や、税金の特例を利用する場合は確定申告をしなければなりません。確定申告とは1年間に得た所得の合計金額を申告し、所得に応じた税金を納める手続きのことをいいます。
譲渡所得の計算方法は下記のとおりです。
- 譲渡価額
- 土地や建物の売却代金
- 取得費
- 売った土地や建物を買い入れたときの購入代金
- 譲渡費用
- 仲介手数料、測量費など土地や建物を売るために直接要した費用
- 特別控除額
- 土地や建物を売却した場合に受けられる控除
譲渡所得がプラスの場合は課税対象となるため確定申告が必要です。確定申告は毎年2月16日から3月15日までに管轄の税務署へ提出します。最終日が祝日や休日の場合は、その翌日が納期限となります。
また、譲渡所得がマイナスの（損をした）場合、確定申告は必要ではありません。しかし、申告することで節税になることがあります。
家の売却で利益を得たにも関わらず確定申告をしないと脱税になるため、必ず行うようにしましょう。
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大手住宅メーカーの注文住宅販売や不動産テック企業の仲介業務に4年間携わったのち、2021年よりビンマッチコラムの執筆・編集を担しています。自身がマンション好きであるため、特にマンションに関する記事制作が得意です。皆さんが安心して不動産取引を行えるよう、わかりやすくリアルな情報を発信します。
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