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住宅ローンの返済が途中のマンションを売る方法！売却価格が残債を上回るためのポイント
住宅ローンの返済期間は、最大35年間と長期にわたります。住宅ローンの返済途中で、予期せぬ転勤などによりマンションを売る必要に迫られることもあるでしょう。
その際、売却価格が住宅ローンの残債を上回るかどうかが重要なポイントです。
本記事では、住宅ローンの残債があるマンションの売却について詳しく解説します。
もくじ
住宅ローンの返済途中でもマンションは売れる？
住宅ローンの返済途中でも、マンションを売ることはできます。しかし、住宅ローンで購入したマンションに設定されている、金融機関の抵当権を抹消する手続きが必要です。
抵当権を抹消してから売る必要がある
抵当権とは、債務者が住宅ローンの返済ができなくなった場合に、金融機関がその不動産を差し押さえることができる権利です。
抵当権者は、債務者又は第三者が占有を移転しないで債務の担保に供した不動産について、他の債権者に先立って自己の債権の弁済を受ける権利を有する。
差し押さえられた物件は競売にかけられ、その売却代金を住宅ローンの返済にあてます。
不動産の売買契約書では、住宅ローンを完済して抵当権を抹消することが、取引成立の前提として記載されていることがほとんどです。
そのため売主は、自己資金や売却代金で住宅ローンを返済する計画を立てる必要があります。その計画を、金融機関と協力して実行します。
アンダーローンとオーバーローンとは
住宅ローンを返済途中のマンションを売るときには、まずアンダーローンかオーバーローンかを把握しましょう。
不動産の価格は、築年数や立地により変化します。新築時より価値が低下したため、マンションの売却価格が住宅ローンの残債に満たないこともあります。
このように、残債が売却価格を上回り、売却代金だけでは住宅ローンを完済できない状態のことを、オーバーローンといいます。
残債が売却価格よりも低いアンダーローンの状態であれば、売却代金で住宅ローンを完済できるため問題はありません。しかし、オーバーローンの場合は、別途自己資金を用意するなどの対応が必要です。
住宅ローンの残債は、金融機関から送られてくる返済予定表や残高証明書で確認できます。不動産会社に出してもらうマンションの査定価格と比較して、自分がアンダーローンとオーバーローンのどちらになるかを把握しましょう。
売却にかかる諸費用も忘れずに
住宅ローンを完済できるかどうかを判断するためには、諸費用の存在も忘れてはなりません。
マンションを売るときは、以下のような費用が発生します。
| 費用の目安 | 補足 | |
|---|---|---|
| 仲介手数料 | 売却価格 × 3%＋6万円＋消費税 | 売却価格が400万円以上の場合 |
| 売買契約書印紙代 | 5,000～3万円 | 売却価格によって変わる |
| 登記費用 | 10万円 | 登録免許税や司法書士への報酬 |
たとえば、5,000万円のマンションを売却する場合は、仲介手数料が約171万円、印紙代が約2万円、別途登記費用が発生すると予想できます。
収支シミュレーションをするときに、これらの費用も見込んでおきましょう。
住宅ローンの完済が難しい場合
オーバーローンの状態で、かつ自己資金でも住宅ローンを完済することが難しいことがあります。そのときの具体的な対策を紹介します。
任意売却を行う
任意売却とは、抵当権が残った状態で、住宅ローンを借り入れている金融機関の承諾を得て、一般市場で不動産を売却する方法です。
競売は市場価格よりも安く買いたたかれてしまう傾向にあるため、一般市場に売りに出せる任意売却をおすすめします。
任意売却を行うには、まず金融機関にマンションを売る旨を理由とともに伝えます。金融機関からは、残高証明書をもらって住宅ローンの残債を確認しておきましょう。
同時並行で、売却の仲介を依頼する不動産会社を探します。一括査定サイトを活用して、なるべく高く売却してくれる会社を選ぶことが重要です。
不動産会社が見つけた買主と、売買契約を締結します。決定した不動産の引き渡し日を金融機関に伝えると、その予定日における残債が提示されます。
あとは、引き渡し日に振り込まれる売却代金で、金融機関へ住宅ローンの返済をします。返済が確認されてから、金融機関から送付される必要書類を法務局へ提出すれば、抵当権を無事抹消できます。
売却代金で支払って返済できなかった分は、金融機関と取り決めた方法で返済を続けます。
住み替えローンを利用する
住み替えローンとは、以下の2つを組み合わせてひとつにできるローンです。
- 新居を購入するための住宅ローン
- 返済の途中である住宅ローンの残債
住み替えローンの利用例や特徴を紹介します。
住み替えローンの利用例
たとえば、自己資金がなく、残債3,000万円に対して売却資金が2,500万円しかないと、500万円の住宅ローンが残ります。
債務者が新たに2,000万円の家を購入する場合、住み替えローンを利用して、残債の500万円を足した計2,500万円のローンを組むことが可能です。
住み替えローンの締結が完了すると、抵当権が抹消できます。そのため、住み替えローンを利用すると、住宅ローンが返済途中のマンションでも売ることができます。
住宅ローンよりも金利が高い
住宅ローンの金利は1％を切ることも少なくありませんが、住み替えローンはいずれも約2～4%と高い傾向にあります。
そのため、住み替えローンの返済が家計を圧迫する危険性があります。
金融機関による審査が厳しい
住み替えローンは住宅ローンの残債を含めて借り入れるため、借入金額が高額です。収入に対して借入金額が大きいと、返済能力が不足しているとみなされます。
そのため、住み替えローンは住宅ローンより審査が厳しい傾向にあります。審査に落ちたときの代替案は必ず用意しておきましょう。
提供している金融機関が少ない
住宅ローンに比べて、住み替えローンを提供している金融機関は少ないです。
現在利用している金融機関が住み替えローンの提供をしていないと、借入先を変更する必要があります。
マンションの売却価格がポイント
住宅ローンの残債を抱えないためには、残債以上の価格でマンションを売ることが重要です。
そこで、売却価格を上げるポイントを3つ紹介します。
売り出し価格を適切な金額に設定する
マンションの売却では、買主との交渉で値下げする可能性があります。また、売却期間が長引きそうであれば、値下げをしてお得感を出すことで、買主を募ることができます。
そのため最初の売り出し価格は、本来売りたい価格より少し高い金額を設定しておきましょう。
ただし、売り出し価格を高くしすぎると、購入希望者に避けられるおそれがあります。
最近では、インターネットを利用して物件を探す人が多いため、価格を高くし過ぎると価格帯を絞って検索したときに、購入希望者の目に触れないおそれがあります。
そのため売り出し価格が、周辺相場や類似物件と大きな差が出ないように注意しましょう。
また、売り出し価格を決めるのと同時に、ここまでなら値下げしても問題ないという売却可能価格も事前に決定しておきましょう。
マンションなど大きな金額が動く取引では特に、その場の感情で判断すると後悔することがあります。しっかりと事前にシミュレーションをして、想定の範囲内で売却することが重要です。
売却スケジュールに余裕を持つ
マンションの売却は、買主が見つかるまで長い期間がかかります。なるべく高く売りたいのであれば、早く市場に出し、辛抱強く待ち続けることが必要です。
売却活動を始めてから引き渡しまで、一般的に約3～6カ月かかるといわれています。
売却活動を始めるまでには、情報収集や物件の査定が必要なため、前もって準備を始めておきましょう。
情報収集では、周辺の類似物件の価格などを調べておくと、売却価格の目安がわかります。マンションの場合は、同じ建物の違う部屋が売りに出されていないか確認してみましょう。
また、マンションの需要が高い時期に売ることも重要です。
4月は転勤や進学などを理由に引っ越す人が多いため、その前の1～3月はマンションの需要が高い傾向にあります。
マンションの需要が低いときに売り出すと、売れないリスクがあるだけでなく、売れ残り物件として買主から敬遠されてしまうこともあります。
需要が高い時期に売却できるように、逆算して売り出しましょう。
しかし、不動産の知識が豊富でないと時期の見極めは難しいため、専門家である不動産会社に相談するとよいでしょう。
マンションの取り扱い実績が多い不動産会社に依頼する
仲介を依頼する不動産会社は、マンションの取り扱い実績が豊富な会社を選ぶことが重要です。
そのためには、一括査定サイトの「リビンマッチ」を活用して、さまざまな不動産会社が何に強みを持つのか確認しましょう。
不動産会社の実力はまちまちです。マンション売却が苦手な会社に依頼をしてしまうと、いつまでも売却できない事態が発生します。必ず、複数の不動産会社に査定をしてもらい、比較することで、信頼のおける会社を見つけましょう。
リビンマッチでは、少ない手間で複数の会社に依頼できるため、効率的にパートナーを探すことができます。まずは物件の価値を確かめる意味でも、すぐに利用しましょう。
住宅ローンの返済が途中のマンションに関するよくある質問
- 住宅ローンの返済途中でもマンションは売れる？
- 売ることができます。しかし、住宅ローンで購入したマンションに設定されている、金融機関の抵当権を抹消する手続きが必要です。抵当権を抹消するためには、基本的に住宅ローンの完済をしなくてはなりません。
- 住宅ローンの完済が難しいマンションを売る方法はある？
- 抵当権が残った状態で、住宅ローンを借り入れている金融機関の承諾を得て、一般市場で不動産を売却する任意売却という方法があります。また、新居を購入するための住宅ローンと、返済の途中である住宅ローンの残債を組み合わせてひとつにできる、住み替えローンを利用するのも選択肢のひとつです。
この記事の編集者
リビンマッチ編集部
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