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リースバックと任意売却の違いとは。最善の売却方法の探し方！
住宅ローンが払えなくなると、最終的には裁判所によって競売にかけられてしまいます。競売による売却は売却価格が低く、住宅ローンが残ってしまうことが多いです。
残った住宅ローンの返済ができない場合には、自己破産をするしかなくなってしまいます。自己破産しないためには、競売になる前に、家を売って住宅ローンを返済してしまう必要があります。
そこでこの記事では、リースバックと任意売却を利用した売却について解説します。それぞれの違いを理解し、自分に一番よい方法を見つけましょう。
もくじ
リースバックと任意売却、それぞれの特徴
自宅を競売にかけられないためには、売却して住宅ローンを完済するのが一般的です。ここでは、自宅を売却する方法として、リースバックと任意売却を紹介します。
リースバックとは
リースバックとは、家を売却して現金を手に入れながら、売却後も賃貸として住み続けられるサービスです。
急な出費が必要になった人や、住宅ローンを完済して安心したい人などが利用します。リースバックを利用した場合、将来的に買い戻すこともできるので、将来に渡って住み続けたい人に便利なサービスです。
リースバックには以下のようなメリットがあります。
- まとまった資金を手に入れられる
- 売却後も住み慣れた自宅に住み続けられる
- 所有権がほかの人へ渡るため、固定資産税などの維持費が不要
- 引っ越し費用がかからない
また、以下のようなデメリットがあります。
- 所有権がなくなる
- 家賃が発生する
リースバックの詳細は下記コラムを参考にしてみてください。
任意売却とは
住宅ローンの返済が難しくなったら、自宅を売却したお金で住宅ローンの完済を検討します。しかし、売却金額で住宅ローン残高を返済しきれない場合はそもそも売却ができません。
なぜなら、住宅ローンを利用する際に、自宅に抵当権が設定されているからです。その抵当権を抹消してからでないと売却ができません。抵当権を抹消するには、住宅ローンを完済する必要があり、完済しないと売却ができません。
つまり、住宅ローンの残高より売却金額のほうが低く、自己資金で補填できないときには、基本的に自宅の売却ができません。しかし、住宅ローンが完済できない状況でも、金融機関に相談することで、売却が可能になる場合もあります。その方法が、任意売却です。
任意売却するには、さまざまな条件が付くため、通常の売却よりも自由がありませんが、競売になってしまうよりは、よい条件で売却できます。
任意売却の詳細は下記コラムを参考にしてみてください。
組み合わせも可能
リースバックと任意売却は、組み合わせて利用することも可能です。自宅を売っても住宅ローンが完済できないけど、自宅に住み続けたい場合には、リースバックと任意売却を組み合わせるのがおすすめです。
リースバックと任意売却を利用する流れは以下のとおりです。
- リースバックに対応が可能な不動産会社を探す
- 売却金額と賃料の交渉をする
- リースバックの売却金額によって返済できる住宅ローンの額を債権者に伝える
- 債権者が任意売却の可否を判断する
リースバックと任意売却を組み合わせた売却方法はうまくいく可能性が低いです。「物件の所有者」「リースバックを行う不動産会社」「債権者」とそれぞれがよりよい条件を提示するため、価格や契約条件の交渉が難航します。
リースバックと任意売却を組み合わせて売却する場合は、経験が豊富で信頼できる不動産会社を選択しましょう。
リースバックと任意売却の違い
リースバックと任意売却は性質が違うため、単純に比較できるものではありませんが、理解を深めるため、違いを紹介していきます。
利用条件の違い
リースバックの利用条件は、安定した収入があることです。賃貸で毎月家賃を支払うため、収入が安定している必要があります。
また、売却する物件は流動性が高くないといけません。不動産会社はリースバックとして買い取った不動産を将来的に建て替えたり、リノベーションしたりして活用する可能性があります。違法建築や再建築不可物件は、活用がしにくいため、買い取ってくれないおそれがあります。
一方の任意売却は、住宅ローンの返済が滞っている必要があります。そして、金融機関の承認がないと売却ができません。
売却先と売却金額
リースバックは、リースバックの対応が可能な不動産会社に売却することになります。
リースバックの対応が可能な不動産会社は数が少なく、対応していない地域もあります。競合も少ないので、売却価格も低くなりがちで、一般的には市場価格の60〜80%になります。
一方の任意売却は、金融機関が認めれば誰にでも売却可能です。売却先は市場になるため、市場価格での売却が期待できます。
選ぶ目的
リースバックは、資金調達とその後の賃貸が目的ですが、任意売却は競売を防止するのが目的です。
どちらも資金に困っている状況ではありますが、住宅ローンの滞納前はリースバック、滞納後は任意売却を利用できると覚えておきましょう。
売却後の住まい
リースバックは、売却後も住み続けられるため、引っ越しをする必要がありません。一方の任意売却は、住み続けられないため、引っ越しをする必要があります。
また、リースバックでは買い戻すことが可能ですが、任意売却では買い戻すことができません。
売却後の生活
リースバックは、同じ家に住み続けるため、周囲に家の売却が知られる心配はありません。
一方の任意売却は、売却したことが周囲に知られてしまうおそれがあります。また、住宅ローンの滞納実績ができてしまうので、信用情報に傷が付きます。そのため、数年間はクレジットカードが作れなくなったり、ローンを組めなくなったりするおそれがあります。
最善な売却方法を知るためには
笑顔の女性
不動産の売却には、リースバックや任意売却以外にも、多くの方法があります。その中でも、よく利用されている売買方法を3つ紹介します。
不動産会社に仲介してもらう
不動産の売却で最も利用される方法が、仲介です。不動産会社と媒介契約を結ぶことで、不動産会社は、購入希望者を探します。購入希望者が見つかれば、不動産会社を通して、不動産を売却するという流れです。
購入希望者を探し始めてから、売買が成立して入金されるまでには、約3〜6カ月かかります。売り出す条件が悪いと、購入者が見つからない場合もあるので、売り出し条件の見直しが必要です。
購入希望者への売買が成立したら、不動産会社に仲介手数料を支払う必要があります。
買取してもらう
不動産の売却には、買取業者に買取してもらう方法もあります。買取をしてもらった場合、購入希望者を探す必要がないため、すぐに現金化できます。リースバックも不動産会社に買い取ってもらいますが、そのあとに賃貸契約を結ぶという点で少し違います。
買取業者はリフォームしたり、建て替えたりして家の価値を高めて再販します。そのため、リフォームしないと売れないような家でも買い取ってもらえます。しかし、買取業者に買い取ってもらった場合、仲介で売却する場合と比べて売却金額が安くなる傾向にあります。
オークションで売却する
美術品などの売買で行われることが多いオークションですが、不動産でもオークション形式で売買する場合があります。
不動産オークションの場合、民間企業がインターネット上でサービスを提供しているので、売主はそのサービスを利用して、出品します。
オークション形式のメリットは、思ったよりも高値で売却できる可能性があることです。購入希望者がたくさんいれば、競争が起こるため落札金額が上がっていきます。しかし、購入希望者が少ない物件の場合、希望金額より大幅に低い金額になるおそれがあります。
一括査定サイトを利用する
どの売却方法を選んだとしても、一番優先したいのは売却金額ではないでしょうか。そこでおすすめなのが一括査定サイトです。
一括査定サイトは、不動産の価値を複数の不動産会社に査定してもらえるサービスです。複数から査定結果が届くので、1社の査定ではわからなかった地域の相場がつかめるようになります。
一括査定サイトの利点は査定結果だけではありません。複数社と接点を持つことができ、それぞれの不動産会社から売却方法の提案も受けられます。売却方法がたくさんあって、どれが自分に合っているのかわからないという場合には、大変便利なサービスです。
一括査定サイトは完全無料で利用ができます。ぜひ活用してみてください。
大手住宅メーカーの注文住宅販売や不動産テック企業の仲介業務に4年間携わったのち、2021年よりビンマッチコラムの執筆・編集を担しています。自身がマンション好きであるため、特にマンションに関する記事制作が得意です。皆さんが安心して不動産取引を行えるよう、わかりやすくリアルな情報を発信します。
この記事の編集者
リビンマッチ編集部
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