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はじめてのマンション売却！流れや各工程のポイントを分かりやすく解説
マンション売却の流れは大きく分けると下記の3工程となります。
- 査定依頼～媒介契約
- 売り出し～売買契約
- 引き渡し～確定申告
この記事では、はじめての方でもわかりやすいように流れや各工程のポイントについて紹介します。マンション売却で失敗するリスクを下げるため、ぜひこの記事をチェックしてください。
もくじ
①査定依頼～媒介契約
マンションを売却する際は、まず不動産会社に連絡を取り、売却の意思を伝え、価格の査定を依頼します。
価格の査定が完了すれば、不動産会社との媒介契約に進みます。媒介契約とは、その不動産会社に買主探しと売買の仲介を依頼する契約です。
査定依頼〜媒介契約までのポイントを紹介します。
マンションの売却額は、事例比較方式で査定される
マンション売却の第一歩として、不動産会社に売り出し価格の査定を依頼します。多くの不動産会社は事例比較方式などと呼ばれる方法を用いて査定します。
事例比較方式とは、条件が類似するマンションが売買された事例を根拠に、価格を査定する方法です。
たとえば、新宿駅から徒歩15分、築10年、3LDKのマンションが5,000万円で売買された事例があるとします。これに対して、売却を希望するマンションが新宿駅から徒歩25分、築15年、3LDKであれば、4,500万円と査定するといった具合です。
査定時の具体的な比較項目は、以下のとおりです。
- 最寄りの駅やバス停、公共施設、店舗までの距離
- 所在階、方位、日当たり、風通し、眺望と景観
- 住戸の面積、維持管理状況、外からの騒音や振動の程度
- 築年数と築年数から鑑みる耐震性の程度
- 専用庭やテラスの有無
- バリアフリー対応状況
- 大規模修繕の実施状況
- 毎月の修繕積立金と管理費の額
- 所有権や借地権など、土地の権利に関する条件
- オートロックや防犯カメラなどのセキュリティ状況
- 高速インターネット回線の引き込み状況
媒介契約は3つある
価格の査定が完了すれば、不動産会社との媒介契約に進みます。
媒介契約を結べば、不動産会社は販売活動を開始し、買主が見つかれば、条件を調整しつつ売買を仲介します。媒介契約には、3つの形態があり、それぞれの特徴は以下のとおりです。
| 契約の種類 | 契約の内容 |
|---|---|
| 一般媒介契約 | 複数の不動産会社と同時に結ぶことができる一般的な媒介契約。契約期間が定められず、契約期間中であっても自らが見つけた買主にマンションを直接売却できる |
| 専任媒介契約 | その不動産会社のみに仲介を依頼する媒介契約。契約期間は3カ月以内であり、期間中は、自らが見つけた買主にマンションを直接売却できるが、ほかの不動産会社と媒介契約を結ぶことはできない |
| 専属専任媒介契約 | その不動産会社のみに仲介を依頼する媒介契約。契約期間は3カ月以内であり、期間中は、自らが見つけた買主にマンションを直接売却することや、ほかの不動産会社と媒介契約を結ぶことはできない |
査定額の提示から媒介契約までに要する期間は1〜2日で、場合によっては、査定額が提示されるとともに媒介契約を結びます。
高く売るためのリフォームは、さほど効果がない
マンションを売却する際は、誰もが高く売りたいと考えます。高く売るにはさまざまな方法がありますが、最も活用されるのがリフォームです。
壁紙を貼り替える、床材を新調するなどが有効とされ、室内が奇麗にリフォームされたマンションは、高値で売却できる可能性があります。
しかし、購入希望者の中には、「安価な中古マンションを購入して好きなようにリフォームしたい」と考える方もいます。また、高額な費用を要するリフォームは工期が長く、本格的なリフォームを実施すると、マンションを売り出すまでに長い期間を要します。
よって、ひとまずは高額な費用を要するリフォームは避け、20〜30万円程度の範囲に収まる軽微なリフォームを行いつつ、買主を探すのが賢明です。
売り出しまでに費用はかかる？仲介手数料などはいつ必要？
マンションを売却する際、売買契約締結までは費用がかかりません。主にかかる費用とタイミングは以下のとおりです。
| 費用の名目 | 費用 | 支払いのタイミング |
|---|---|---|
| 売買契約書に課される印紙税 | 売却代金によって異なり、約5,000円～3万円 | 売買契約締結時 |
| 不動産会社に支払う仲介手数料 | 売却代金によって異なり、売却代金が400万円を超える場合は「売却代金×3%＋6万円」 | 不動産会社によって異なるものの、多くは物件代金決済時 |
| 売却代金で住宅ローンを完済する場合は、抵当権の抹消登記にかかる費用 | 自分で手続きを行う場合は2,000円、司法書士に代行を依頼する場合は約2万円 | 住宅ローン完済後 |
不動産会社に支払う仲介手数料は高額ですが、買主から受け取る物件代金から支払うことにすれば、あらためて用意する必要はありません。
②売り出し～売買契約
媒介契約を結ぶことにより、不動産会社は販売活動に入りつつマンションを売り出します。売り出し方は不動産会社によって違いますが、多くはインターネットと店頭での広告です。
買主が見つかれば、条件を調整しつつ売買契約を結びます。売り出し〜売買契約までのポイントを紹介します。
マンションの売却期間は3カ月弱
中古マンションの売り出しから売買契約までの流れに要する期間は、公益財団法人東日本不動産流通機構の「首都圏不動産流通市場の動向（2021年）」によれば、2020年は平均88.3日、2021年は平均74.7日です。
中古マンションの売り出しから売買契約までに要する期間
上記より、マンション売却には3カ月弱の期間を要することがわかります。
しかし、そのマンションの周辺で売り物件が出るのを待つ買主が存在する場合は、売り出しから10日もかからず契約に至るケースもあります。
一方、リゾートマンションなど地方に所在するマンションの場合、売り出しから売買契約まで1年を超える場合もあります。
マンション売却時の必要書類
マンションを売却するには、いくつかの書類が必要です。
なかでも必ず必要となるのは、発行から3カ月以内の印鑑証明書です。これは売主から買主へマンションの名義変更する際に法務局へ提供する必要があります。
可能であれば用意すべき書類には、登記識別情報通知、または登記済証があります。
登記識別情報通知とは、平成16年頃以降に不動産を登記した方へ法務局が交付する書類で、登記識別情報と呼ばれる12桁の符号が印刷されています。
登記済証とは、不動産登記法が改正される平成16年頃より前に不動産を登記した方に法務局から交付される書類で、いわゆる権利証のことです。
登記識別情報通知、または登記済証は、印鑑証明書と同じく所有権移転登記の手続きの際に法務局から提供を求められます。しかし、それらの書類を用意できない場合は、「事前通知」または「資格者代理人による本人確認情報の提供の制度」と呼ばれる制度を利用する必要があるため注意してください。
どちらも代行手段ですが、「資格者代理人による本人確認情報の提供の制度」は、主に司法書士に依頼することとなり、約5〜10万円の費用が必要です。
なお、印鑑証明書など以外にも、固定資産税の課税明細書のコピーがあれば、マンションを引き渡す際の固定資産税の日割り計算がしやすくなります。また、不動産会社によっては、本人確認書類として身分証明書の提示を求めることもあります。
マンションを売却する流れの中で必要になる主な書類は、以下のとおりです。
| 書類名 | タイミング |
|---|---|
| 印鑑登録証明書 | 物件代金決済日 |
| 登記識別情報通知、または登記済証 | 物件代金決済日（用意できない場合は、媒介契約締結時に不動産会社に伝えておく） |
| 固定資産税の課税明細書のコピー | 売買契約締結日など |
| 本人確認書類 | 売買契約締結日など |
買主が見つかない場合は、広告を見直す
買主が見つからない場合は、まず不動産会社に連絡を取り、問い合わせと内覧の件数を確認します。
問い合わせ件数が少ない場合は、広告に掲載されている物件写真の写りが悪く、買主の目を引かないのかもしれません。その場合は不動産会社に写真の差し替えを依頼するなどして対応します。
内覧があるものの売れない場合は、どのような理由で内覧者が購入を断るか、不動産会社に確認しつつ対応します。たとえば、「室内の汚れが気になる」などが理由であれば、壁紙を貼り替えるなどのリフォームを実施します。
また、とにかく早く売りたい場合は相場より安くすることが最も効果的です。マンション売却は単純で、安ければ安いほど早く売れ、売却の流れがスムーズです。
マンションは、居住中でも問題なく売れる
マンションを売却する際は、居住している状態で売却せざるを得ないことがありますが、居住中でも問題なく売却できます。
ただし、居住する状態で内覧に対応することになるため、余分なものの処分や清掃をし、いつでも内覧者を迎えられるように準備しておくことが大切です。内覧者が訪問する際は、すべての部屋の照明を付け、明るくして内覧者が満足するまで内覧してもらいます。
また、内覧者は臭いに敏感です。多くのマンションの室内は、売主が気づかない生活臭が染みついています。消臭効果がある住居用洗剤でキッチンやトイレ、各部屋の壁や床などを清掃し、可能な限り無臭を目指してください。
梅雨などの湿気が多い時期は、特に生活臭が強くなりがちなので、換気扇を付けるなどして空気の流れをよくしておく必要があります。
③引き渡し～確定申告
買主が見つかり売買契約を締結すれば、いよいよ物件の引き渡しと確定申告です。
引き渡し〜確定申告までのポイントを紹介します。
決済日と引き渡し日は同日に行う
一般的には、物件代金の決済日に引き渡しも行います。そして決済は平日の午前中に設定します。これは金融機関が営業している時間であり、トラブルが起きたとしても午後に対応できるためです。
当日は司法書士が同席しますが、司法書士による必要書類の確認が済むと、買主が代金の支払いを行います。マンションの場合は、日割り換算した固定資産税や都市計画税に加え、管理費や修繕積立費も支払われます。
売主が着金の確認ができれば、鍵やその他物件に関わる書類などを買主に引き渡します。
売却による利益が出れば確定申告が必要
購入時よりも高くマンションを売却する場合は「譲渡所得」という所得が発生したことになり、確定申告が必要です。
また譲渡所得があれば所得税と住民税が課され、納付しなくてはいけません。譲渡所得は、以下の式で計算します。
譲渡価額とは、マンションの売却代金などです。また、取得費は、売却したマンションの取得費、売却したマンションを購入する際に支払った仲介手数料、登記費用などの合計です。なお、相続したマンションを売却するなどして、売却したマンションの取得費がわからない場合は、売却代金の5%を取得費とします。
譲渡費用は、マンションを売却する際に不動産会社に支払った仲介手数料やマンションを売却するために要した費用の合計です。
上記の計算で譲渡所得が発生しなければ、原則として、マンションを売却したことに関する確定申告は不要です。
確定申告を行うのは、物件代金を受け取った日が属する年の翌年の2月16日～3月15日までの間であり、税務署、またはe-Taxにて行います。
特例の適用で所得税と住民税が0円に
相続したマンションを売却するなどして取得費がわからない場合は、売却代金の5%を取得費とします。しかし、売却代金の5%が取得費になると、本来は譲渡所得が発生していなくても、譲渡所得が発生したことになり、所得税と住民税が課される可能性があります。
そのような場合は、「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」の適用を受ければ、譲渡所得から3,000万円が差し引かれます。3,000万円が差し引かれれば、譲渡所得をもとに計算される所得税と住民税が0円になる、または大幅に減額されます。
マンションを売却しつつ特別控除の特例を適用できる主な条件は、以下のとおりです。
- 自らが居住するマンションを売却した
- マンションを売却した前年、または前々年に、「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」などの特例の適用を受けていない
- マンションを売却した相手が、親族や夫婦など特別な相手ではない
しかしながら、「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」の適用を受けつつ譲渡所得を0円とする場合は、同特例を適用することにより譲渡所得が発生しないことを確定申告で税務署に届け出る必要があります。
また、同特例を適用すると、その後一定の期間にわたり、住宅ローン控除の適用を受けられません。
そのため住宅の買い換えを目的としてマンションを売却し、新たな住宅ローンを利用する場合は注意が必要です。
失敗しないために、まずは一括査定の利用を
マンション売却では、媒介契約や売買契約などさまざまな工程を乗り越える必要がありますが、実はどれもさほど難しくはなく、誰もがマンションを売却できます。
しかし、多くの方は、査定依頼の段階で失敗します。
不動産会社に査定を依頼し、提示された査定額に納得すれば、その価格でマンションを売り出すことになりますが、実は不動産会社ごとに査定額は大きく違います。
つまり、不動産会社によっては、本来より安く売却することになり、損をするおそれがあるというわけです。
そのような失敗を防ぐために効果的なのは、一括査定のリビンマッチです。一括査定を利用すれば、複数の不動産会社から一斉に査定額が届き、最も高い額を提示する不動産会社と媒介契約を結び、お手持ちのマンションを売りに出せます。
まずは一括査定を利用し、ご自身のマンションが、どの程度の価値があるかご確認ください。一括査定はネットで申し込めるため、簡単な手順で気軽にご利用いただけます。
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大手住宅メーカーの注文住宅販売や不動産テック企業の仲介業務に4年間携わったのち、2021年よりビンマッチコラムの執筆・編集を担しています。自身がマンション好きであるため、特にマンションに関する記事制作が得意です。皆さんが安心して不動産取引を行えるよう、わかりやすくリアルな情報を発信します。
この記事の編集者
リビンマッチ編集部
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