【不動産売却の注意点】この5つだけ知っておけば大丈夫

更新日：2023年4月25日

不動産売却には知っておくべき注意点がいくつかあります。

不動産会社に任せてしまっても売却は進められますが、何も知らないまま売却が進んでいくことにはリスクがあります。場合によっては損失が出たりトラブルに巻き込まれたりするおそれがあります。

不動産売却に失敗しないために、代表的な注意点を5つ紹介します。売主として知っておくべき基礎知識についても触れるため、これから不動産を売却する予定がある人は参考にしてください。

複数の不動産会社を比較しよう

1 不動産売却の注意点5つ
2 知っておきたい不動産売却の基礎知識

不動産売却の注意点5つ

不動産を売却するときに、注意すべき点は以下の5つです。

不動産会社はネームバリューで選ばない
査定価格＝売却価格ではない
査定価格＝相場ではない可能性がある
販売完了時期を決める
売主としてやるべきことを知っておく

細かい注意点を挙げるとキリがありませんが、ここで解説する5つの注意点を押さえておけば大きな失敗につながる可能性は低いでしょう。

不動産会社はネームバリューで選ばない

不動産会社には、財閥系と呼ばれる大手から地域密着型の会社、1〜2人で経営している会社などさまざまです。

仮に、すべての不動産会社に一括査定サイトなどを通じて査定依頼した場合、同じような査定価格であれば大手に依頼をすると安心に思えます。しかし、ネームバリューで依頼する不動産会社を決めるのはリスクが高いです。

なぜなら、不動産会社には「売却依頼件数」という営業ノルマがあるためです。そして、会社の規模が大きいほど営業ノルマは厳しい傾向にあります。ノルマに追われていると、提案が売主に寄り添っていないことがあります。そのため、大手だからといって必ず安心できるわけではありません。

不動産売却は原則、どの会社に依頼をしても売却価格や売却期間にそれほど大きな差はありません。なぜなら、売却する不動産の情報は不動産会社が閲覧できるネットワークのレインズに掲載され、1件の売却物件を全国の不動産会社で顧客を探すことになるためです。つまり買主を探すのは売却を依頼した不動産会社だけでなく、全国各地の不動産会社です。

そのため、「弊社であれば高く売れます！」という言葉は営業トークの可能性が高く、注意が必要です。

このように、不動産会社を選ぶ際にはネームバリューではなく担当者の提案に根拠があるか、説明がわかりやすいかなどの「担当者の信頼度」によって決めることをおすすめします。

査定価格＝売却価格ではない

不動産売却では、査定価格と売却価格は異なります。

たとえば、時計や貴金属を質屋に持っていった場合、提示された査定価格＝売却価格になります。しかし、不動産における査定価格は周辺の成約事例や土地形状、築年数を考慮した「提案価格」であり、必ず売却できる価格ではありません。

査定依頼があった場合、依頼物件の情報をもとにレインズで周辺の成約事例を調査します。
もし依頼物件がマンションだった場合は、同じマンションの同じ階を調べるだけで査定価格を算出できます。マンションは個別要素が少ないため、売却価格に近い査定価格を提示してもらえるでしょう。

しかし、マンションではなく中古戸建てや土地であれば、築年数や土地の価値を調べる必要があります。そこで、国土交通省が公開している地価公示価格、そして一般の人でも閲覧できるSUUMOなどのポータルサイトの情報をベースに査定価格を算出します。

このように、不動産の種別によって多少の違いはあるものの、査定価格はあくまで提案価格だということを知っておきましょう。

査定価格＝相場ではない可能性がある

すべての不動産会社が精度の高い査定価格を提示するのではなく、故意に相場より高い査定価格を提示することがあります。

これは、営業ノルマが関係しており、このような会社は売主にあたかも高く売れるような説明と査定価格を提示し、販売依頼を獲得する狙いです。販売依頼を獲得してしまえば、販売活動中に買主が見つからないといった理由で売却価格を下げていきます。

これだけであれば、通常の売却価格で進めることになるため、売主の損失はありません。しかし、こういった会社に依頼することで、営業を独占するためにほかの会社へ情報展開をしない「囲い込み」を行うリスクを抱えてしまいます。

囲い込みについては、下記コラムで詳しく紹介しています。

【不動産業界の闇】不動産売却の囲い込みをわかりやすく紹介！

不動産の売却では、広告宣伝から物件の案内、契約手続きまで、そのほとんどを不動産会社に任せ……

囲い込みをされると売却の機会が激減し販売期間が長期化してしまうため、売主にとって不利な売却となるでしょう。囲い込みは国土交通省も重く見ており、是正を強化することを発表していますが、なかなか減らないのが実態です。

そのため、誠実に対応してくれる不動産会社を選ぶポイントとして、説明に根拠がありわかりやすいという点を押さえましょう。そもそも査定価格の説明をするのは、宅地建物取引業法で義務として定められています。つまり、説明がない場合や「当社の経験上」など不明瞭な場合は注意が必要です。

このように、不動産会社を選ぶポイントとして「根拠の有無」と「説明のわかりやすさ」という点を覚えておきましょう。

販売完了時期を決める

不動産を売却する際には、いつまでに売却を完了させるかという目標設定が重要です。

期間を設けずに売却をスタートした場合でもスムーズに売却できることもありますが、期間設定することで反響数と価格の整合性を検証できます。つまり、売却先が見つからないときに次の対策を立てやすくなります。また、その期間内で売却を成立させようと、不動産会社も販売活動に力を入れてくれるでしょう。

そのため、不動産会社の活動が適正かどうかを知るためにも、売却スタート時に不動産会社と販売完了時期を決めておくとよいでしょう。万が一、大きな理由もなく計画どおりの売却ができない場合は、不動産会社を変えるなどの対応が必要となるでしょう。

売主としてやるべきことを知っておく

不動産の販売活動は、基本的に不動産会社へ任せきりとなりますが、売主として何もしなくてよいわけではありません。

マンションや中古戸建ての売却であれば部屋の中をキレイに整頓し、購入希望者が気持ちよく内覧できる準備をする必要があります。また、土地の場合は近所に売却することを伝え、土地の前面道路に不動産会社の車が停車する可能性があることを説明しましょう。

売却物件の整理整頓や近隣住民のあいさつ以外にも、登記識別情報通知や購入時の契約書を準備するなど、やるべきことは多いです。

売却をする前に必要な準備は以下のとおりです。

マンション、中古戸建てであれば部屋の整理整頓
土地であれば近隣住民へのあいさつ
登記識別情報通知の準備
購入時の売買契約書、領収書の準備
物件の全部事項証明書の準備
町内会など、住民にしかわからない情報をまとめる
印紙代
実印
住民票、印鑑証明書

あなたの家いくらで売れる？

知っておきたい不動産売却の基礎知識

不動産売却をする前に、売主として基礎知識は知っておきましょう。ここで解説する3つのポイントを理解し、失敗のない不動産売却にしましょう。

諸費用がかかる

不動産の売却価格がすべて手元に残るわけではありません。次に挙げる諸費用は必ず発生するため、売却する物件がいくら必要なのかを事前に不動産会社に確認してきましょう。

不動産売却時にかかる諸費用
諸費用項目	概要
印紙代	売買契約に貼付する印紙の費用
登記費用	所有権移転、抵当権抹消の費用
仲介手数料	不動産会社に支払う手数料
解体費	建物を解体する場合に必要となる費用
土地測量費	土地の広さを明確にするために必要な費用マンションは不要、中古戸建てと土地は必要となることが多い
残置物処理費	家屋内の不用品を処分する費用

不動産売却にかかる費用の内訳と費用が発生する時期

不動産を売却すると、いつ、どんな費用が、いくらかかるのか気になるのではないでしょうか。ま……

【徹底解説】不動産売却に必要な手数料はいくら？税金や費用を計算する方法

不動産を売却すると、さまざまな手数料がかかります。税金や費用などが必要になるため、売却代……

売却スタートから売買契約締結までは約3～6カ月

事故物件や旗竿地などの特殊な物件でなければ、約3〜6カ月で売買契約締結にいたります。

そのため、販売開始から3カ月を経過しても買主が見つからない場合は、売却方法や価格、不動産会社の対応について再協議しましょう。

不動産は適正価格と正しい販売方法ができれば、買主が見つかるまでそれほど時間はかかりません。つまり、売却できない場合は販売価格や販売方法に原因があるため、早い段階で対策することが重要です。

仲介と買取の違い

不動産を売却する際には、「仲介」と「買取」の2種類があります。それぞれの販売方法について特徴を理解し、適切に選択できるようにしましょう。

仲介

仲介は不動産会社に販売を依頼し、買主を探してもらう販売方法です。

買主は一般人であることが多いですが、不動産買取業者が買主となるケースもあります。そして、契約は売主と買主で締結することになり、引き渡し時には仲介手数料が発生します。

仲介で不動産を売却する際には仲介手数料がかかるうえに販売期間が読めないというデメリットがありますが、販売価格を設定できるため高く売却できる可能性があります。そのため、仲介を選択する売主は多いです。

不動産仲介を利用するメリットとデメリット！買取との違いも紹介

不動産を売買するときは仲介会社が間に入って取引を成立させることが一般的です。しかし、必ず……

買取

仲介は買い手が一般人もしくは不動産買取業者となる一方、買取は依頼した不動産会社が買主となります。

そのため、価格が合意した時点で契約に進むため、短期売却を目指せます。また、この場合は不動産会社が仲介をしているわけではないため、仲介手数料がかかりません。

ただし、売却価格は相場に対し約6〜7割になることがデメリットとしてあるため、注意が必要です。

まずは査定依頼から

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リビンマッチコラム編集部

（りびんまっちこらむへんしゅうぶ）
リビンマッチコラムを制作・執筆・編集を行う、リビン・テクノロジーズ株式会社の編集チームです。
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