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不動産売却にかかる費用の内訳と費用が発生する時期
不動産を売却すると、いつ、どんな費用が、いくらかかるのか気になるのではないでしょうか。また、かかる費用は必要経費として割り切ることも大事ですが、せっかくなら費用を抑えたいはずです。ここでは、不動産売却で売主が負担する費用についてご紹介します。
もくじ
不動産売却でかかる費用
不動産の売却では、不動産会社へ支払う手数料の他にも税金や専門家への委託料などいろいろな費用がかかります。まずは不動産売却で発生する費用を確認し、それぞれどんな費用なのかを見ていきましょう。
※具体的な計算は次章でご紹介します。
不動産売却で生じる費用
不動産売却では、一般的に以下のような費用が生じます。
不動産売却でかかる費用の例
- 不動産会社に支払う仲介手数料
- 契約書に必要な印紙税
- 不動産登記に関する費用
- 住宅ローンに関する費用
- 売却できる状態にするための費用
- 引っ越し費用
- 売却後にかかる費用（確定申告）
仲介手数料や印紙税のような必要経費もあれば、ローン返済や引っ越しの費用のような場合によって発生する費用もあります。各費用にそれぞれどんな特徴があるのか、順にみていきましょう。
不動産会社に支払う仲介手数料
多くの売主は不動産を売却するために、不動産会社に仲介を委託することになります。仲介手数料は、売買が成立して初めて発生する費用です。自分で買主をみつける自己発見取引など、仲介手数料かからない場合もあります。しかし、不動産会社が売却活動で得られる報酬は原則この仲介手数料だけですので、ほとんどの場合支払うことになるでしょう。
契約書に必要な印紙税
契約書は「記載された取引に伴い経済的利益が生じる」ため、課税対象となっています。印紙税においては、売買代金に応じた金額の印紙を貼ることで納税したことになります。従って、印紙代が費用としてかかることを押さえておくといいでしょう。
不動産登記に関する費用
所有権移転や抵当権抹消など、不動産の登記手続きにも費用が発生します。これらの手続きでかかる費用を登録免許税といいます。
行う手続きの内容によって金額が変わりますが、最も金額の大きな所有権移転の登記は買主ですので、売主負担は比較的小さいです。
また、登記を自分で行うこともできますが、場合によっては司法書士に手続きを委託することがあります。この場合は司法書士への報酬が別途発生します。
住宅ローンに関する費用
不動産を売却するためには、住宅ローンを返済する必要があります。多くの場合は不動産の売却代金を返済に充てることになりますが、足りない時は自己資金を足すことになります。また住宅ローンを一括返済する時には、金融機関に対して手数料が数万円程度かかります。
売却できる状態にするための費用
不動産売却では、物件を売却できる状態にしなければなりません。土地の境界が不明瞭な場合には測量費、物件を取り壊す必要があれば解体費、廃棄物があれば廃棄物の処分費、そして物件をリフォームして売却したい時はそのための費用がかかることがあります。
引っ越し費用
マイホームの売却や買い替えで引っ越しが伴う場合には、これに関する費用が発生します。意外と見落としがちですが、
売却後にかかる費用
不動産売却をすると、利益がでることがあります。確定申告で不動産売却による所得が決まると、譲渡所得税（復興特別所得税）と住民税が課税されます。確定申告が売却した次の年の2~3月に行うため、売却から時間差があるので注意が必要です。
不動産売却の費用は種類が多く、状況によってかかる費用が違います。特に不動産は一つ一つには個別性があるので、ご自身で把握するのが難しいこともあるのではないでしょうか。そういった時は不動産会社へ相談することで、不動産価格と合わせて費用についても案内してもらえます。
不動産売却で売主負担の費用計算
家の模型
不動産売却で生じる費用がどのくらいの金額になるのかは、不動産がいくらで売れるのかが分かれば概算できます。ここで各費用がどのくらいになるのか、算出の仕方と合わせて確認していきましょう。
発生する費用の内訳
全体の金額感を知るため、費用の内訳についてご紹介します。実際のところ、不動産売却で発生する費用においては不動産会社への仲介手数料や利益がでた時の税金が大部分を占めることになります。金額の高い部分から順に見ていきましょう。
仲介手数料
不動産会社への報酬額は、
売買代金の3% + 6万円
程度が目安となります。仲介手数料の金額や決まりについてはこちらのコラムにて詳しく紹介しているので、参考にしてみてください。
譲渡所得税
不動産売却に関する税金が譲渡所得税です。
売却代金 － （取得費 + 譲渡費用） = 譲渡所得
として計算することができます。マイホームであればいくつかの特例があり、税金を納める必要がないことも多いです。また、物件の所有期間によっても税率がかわります。詳しくはこちらのコラムにてご紹介しています。
土地の境界を決める測量費
土地の測量費は約30万円~80万円と幅があります。
原則として土地家屋調査士や測量士のような専門家の立ち会いが必須になる他、国土地理院による図面に基づいた正確な測量が必要です。これだけの測量であれば比較的安価に済ませることができますが、土地の売却では、隣接する土地の所有者からも合意を得た書類が必要です。このため、確定測量と言われる正式な測量には、高額な費用がかかります。
印紙税
不動産の売買契約書における印紙代は、売買代金に応じて細かく決められています。また売買代金が10万円超で、2020年3月31日までの間の取引については、印紙税が軽減されています。国税庁の表から一部抜粋しましたので、参考にしてみてください。
| 記載金額 | 税額（円） | 軽減税額（円） |
|---|---|---|
| 500万円以下 | 2,000 | 1,000 |
| 500万円超1,000万円以下 | 10,000 | 5,000 |
| 1,000万円超5,000万円以下 | 20,000 | 10,000 |
| 5,000万円超1億円以下 | 60,000 | 30,000 |
登録免許税
所有権移転登記に関する登録免許税は3,000万円の取引に対して50万円程度と高額になることがありますが、こちらは売主負担ではなく買主負担の登録免許税になります。
売主負担では、抵当権抹消登記における1件あたり1,000円の登録免許税が、支払う必要のある経費になります。土地と建物の場合、それぞれに登録免許税がかかるのでご注意ください。
不動産売却での費用発生のタイミングと支払い方
砂時計とお金
不動産売却では、費用を不動産売却の代金から払えるのか、それとも別で持ち出しが必要なのか、というのも売主にとっては大事なポイントです。不動産売却における支出で困らないために、不動産売却における費用発生のタイミングと支払い方についてご紹介します。
不動産売却における費用発生のタイミングは？
不動産売却ではいろいろな費用が、いろいろなタイミングで生じます。ここでどの費用が、どのタイミングで生じるのかを確認しましょう。
不動産査定（いくらで売れるか調べる）・媒介契約
不動産を売却する時は、不動産査定から始まります。不動産査定は原則として無料で行うことができます。詳しくは、こちらのコラムにて詳しくご説明しているので、参考にしてみてください。
また不動産会社との媒介契約の時点でも、決まって発生する費用はありません。
売買契約
売買契約で、仲介手数料と印紙税が生じます。仲介手数料については、この時点において一括で支払うこともありますが、この後解約になる可能性が残るため、通常は半金決済となります。
決済・引き渡し
売買代金の決済や物件の引き渡し時点で、登記に関する費用（登録免許税や司法書士への委託料）が発生します。仲介手数料の残金がある時は、引き渡し完了にともない支払うことになります。
不動産売却における費用の支払い方
続いて売却代金で支払える費用とそうでない費用について見ていきましょう。
売却代金から払える費用
基本的には、売買が成立した後に発生する費用が該当します。一般的には税金関係、住宅ローンの完済費用、登記費用などは売却代金から支払うことができます。不動産会社によっては仲介手数料を決済時にまとめて行うこともあります。
売却代金とは別で払う費用
仲介手数料や測量費などは、売却代金とは別で用意することがあります。しかし不動産売却では多くの場合、売却が決まる前に発生する費用は多くありません。また、金額を事前に把握することもできるので、まずは不動産会社に相談してみるといいでしょう。
例外として任意売却についてご紹介します。不動産売却では一定の持ち出し資金が必要ですが、ローンの返済に困った時に使う任意売却では持ち出し資金が必要ありません。資金繰りに困った時に使うのが任意売却なので、参考にしてみてください。
不動産売却における費用負担
費用は不動産の売却が確定してから生じることが多いです。また、仲介手数料のような費用は売却代金から支払うことができたり、測量費やリフォーム費用は発生しないこともあります。どのタイミングでどのくらいのお金を用意すべきか、確認しておきましょう。
不動産売却でかかる費用の抑え方
実際に不動産売却した際にかかる費用をご紹介しましたが、高額の不動産取引ではそれに伴いかかる費用が高額になります。ここでは少しでも不動産売却でかかる費用の抑え方について費用の種類別にご紹介します。
仲介手数料の抑え方
多くの不動産会社では、仲介手数料を法律で定められている上限額に設定しています。一般的に仲介手数料を抑えることは難しいですが、方法として下記の４つがあります。
- 不動産会社に仲介手数料の値下げを交渉する
- 複数の不動産会社で仲介手数料を比較する
- 両手取引の不動産会社に依頼する
- 不動産買取にする
仲介手数料の上限は法的に定められており値引きの交渉は難しいですが、不動産会社によっては仲介手数料の値引きを交渉できる場合もあります。媒介契約を結ぶ前に不動産会社に仲介手数料について相談してみましょう。
不動産会社によっては仲介手数料が他社より安いところや中には無料にしているところもあります。いくつかの会社に相談して、比較をしてみましょう。なお、仲介手数料が無料の会社は不動産売買を両手取引にしていることが多いです。この場合は囲い込みという悪質な不動産会社の策略です。不動産売却の注意点をまとめています。こちらからご確認ください。
両手取引について、詳しくはこちらからご確認ください。
不動産が会社に仲介をお願いするのではなく、不動産会社に直接不動産を買い取ってもらうことを不動産買取といいます。不動産買取では仲介手数料が発生しません。ただし、一般的な不動産買取では仲介よりも売買価格が低くなってしまうため、注意しましょう。
譲渡所得税の抑え方
不動産売却で発生した所得には譲渡所得税がかかりますが、下記の特例を利用することで税金を控除することができます。ご自身の不動産が特例に当てはまるか確認してみてください。
- マイホームを売ったときの特例
- 平成21年及び平成22年に取得した長期所有土地等の1,000万円特別控除
- 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例
- マイホームを売ったときの軽減税率の特例
測量費用の抑え方
土地の測量を測量士に依頼し、確定測量図を作成するには高額な費用が発生します。中古マンションの売買や土地用途・面積が登記と同じ場合は測量をせずに公簿売買にすることが一般的で、測量費用を抑えることができます。
詳しくはこちらのコラムで測量費用に関して説明してますので参考にしてみてください。
印紙税の抑え方
不動産売却が成立した場合、売主分と買主文とで売買契約書を2部作成しますが、その文書に印紙税が課されます。
印紙税の金額自体は国税庁が定めており値引きをすることはできませんが、売買契約書を売主の分と買主の分の2部ではなく、1部にし、売主の分をコピーで代替することで印紙税を抑えることができます。
抵当権抹消手続き費用の抑え方
登録免許税も国税庁が定めており、値引き等はできません。しかし司法書士に依頼する抵当権抹消手続きはご自身でも行うことができ、費用を抑えることができます。
法務局のサイトなどで抵当権抹手続きの方法を紹介しています。抵当権抹手続きの費用相場は2万円程です。しかし注意点として抵当権抹手続きが完了していないと買主が損害を受けてしまうため、基本的には売買が成立しません。また、ご自身で抵当権抹手続きをされる場合は金融機関の審査が厳しいので、法務局で事前に確認をしてもらいましょう。
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この記事の編集者
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